Výhody dražby nemovitosti oproti klasickému prodeji nemovitosti

Publikováno 30. led 2010

Mezi třemi způsoby prodeje nemovitosti, tj. přímým prodejem předem vybranému kupci, veřejnou obchodní soutěží a dražbou má prodej prostřednictvím veřejné dražby nepopiratelné výhody a je přitom jedno, jestli majitel nemovitosti vlastní pozemek komerční či stavební, pole, louku, les, respektive vilu, rodinný dům, vesnický domek, rekreační chalupu, chaloupku u lesa či chatu.

Prodej majetku, prodej nemovitosti nebo movitého majetku, při kterém se vlastnictví předmětu převádí na kupujícího, podmínky prodeje, práva prodávajícího a  kupujícího se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Ten dává kupujícímu poměrně široké možnosti uplatnit svá práva v reklamačním řízení. Kupující může žádat i dodatečně slevu z kupní ceny, v nejhorším případě od kupní smlouvy odstoupí.

Veřejnou dražbou, která se řídí zákonem č. 26/2000 Sb. v platném znění vlastnické právo na nového majitele, vydražitele, přechází. Dražba nemovitosti, nebo dražba movitého majetku je tedy zvláštním druhem smlouvy. Vydražitel majetek (ať už nemovitost, neb majetek movitý) nabývá přechodem vlastnického práva. Tím jej nabývá tak jak „leží a stojí“.

Obecně platí, že pro nabytí vlastnického práva není podstatné, zda předmět dražby lze provozovat k účelu, k jakému dříve sloužil, popřípadě k účelu, ke kterému jej vydražitel hodlá užívat. Z tohoto důvodu pak nelze ani reklamovat vady, žádat slevu, popřípadě od dražby odstoupit.  Dražbou vlastnická práva přechází. Je tedy na vůli vydražitele, aby se s předmětem dražby seznámil při prohlídkách, kdy si musí uvědomit vad předmětu dražby.

Majetek, který se v dražbě nabízí se nazývá „předmět dražby“. U dražby nemovitosti je předmětem dražby konkrétní nemovitost.Ten, který v dražbě nabízí se nazývá „navrhovatel“, který ve dražbě zvítězil a majetek získal s nazývá „vydražitel“. Výhody, které dražby nemovitosti navrhovateli veřejné dražby plynou jsou tyto:

1. Dražební jistota, kterou před zahájením dražby všichni zájemci o dražbu skládají indikuje jejich bonitu. Navíc je pro vydražitele složení dražební jistoty určitým donucovacím prostředkem, aby cenu dosaženou vydražením uhradil do předem stanovené doby. Pokud tak neučiní, jeho dražební jistota se použije k úhradě nákladů dražby a nákladů dražby opakované.
2. Protože veřejnou dražbou dochází k přechodu vlastnického práva je vyloučeno, aby vydražitel:
   • stanovil platební podmínky podle své vůle,
   • nárokoval přiměřenou slevu, jestliže věc má odstranitelnou vadu,
   • žádal opravu vady vydražené věci,
   • nárokoval doplnění toho, co vydražené věci chybí,
   • nárokoval zrušení smlouvy, jestliže má vydražená věc neodstranitelnou vadu,
   • nárokoval  zrušení smlouvy, nelze-li vydraženou věc užívat řádným způsobem,
   • nárokoval  odpovědnosti za právní vady vydražené věci,
   • uplatňoval záruční dobu. Je zde neexistuje zákonné záruční doby, protože nejde o převod smlouvou,
   • aplikoval ustanovení o smlouvách uzavřených v omylu.

Výhody plynou ale také vydražiteli, který v dražbě majetek získal:

1. Nabytím vlastnictví při dražbě nemovitosti  (uhrazením ceny) má zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí  pouze deklaratorní činky. To znamená, že je po nabytí vlastnictví vydražitel oprávněn s vydraženou věcí nakládat, tj. věc zcizit či zatížit.
2. Další nepopiratelnou výhodou je pro vydražitele skutečnost u dražby nemovitosti obvyklá, že v případě, že je cena dosažená vydražením menší, než je stanovení ceny předmětu dražby, platí daň z převodu nemovitosti  na základě ceny dosažené vydražením.
3. Odpadá, při přímém prodeji obvyklé, deponování kupní ceny za nemovitost a to v její plné výši do úschovy notáře, právníka apod. ještě před podepsáním kupní smlouvy  do doby zápisu do katastru nemovitostí.