Prodám nemovitost zn. bez realitky

Publikováno 09. bře 2010

Inzeráty „prodám nemovitost zn. bez realitky“ jsou na realitních serverech stále častější. Vinou je nedobrá pověst, která realitní kanceláře – některé z nich neprávem – provází.  Majitelé nemovitostí se proto vydávají na cestu jejich prodeje vlastními silami.  Bohužel je při tom čekají mnohá úskalí, kterým se mohou, ale nemusejí vyhnout, a která je mohou v průběhu prodeje někdy i významně finančně poškodit. Prvním z nich je nastavení prodejní ceny nemovitosti.

Prodávající obvykle nastaví prodejní cenu příliš vysoko a postupně ji podle zájmu nebo spíše nezájmu o nemovitost snižuje. Tím se mu podaří nemovitost tzv. „profláknout“ a obvykle při uzavření kupní smlouvy neodpovídá dosažená cena (je nižší) ceně v místě a čase obvyklé. Jsou skupiny, které se zaměřují výhradně na obchod s nemovitostmi a mají propracovanou  metodiku, jak prodávajícího ke snížení kupní ceny „dovést“.

Druhým úskalím je kupní smlouva a pozdější aplikace příslušných ustanovení občanského zákoníku kupujícím. Kupující má právo dodatečně žádat od prodávajícího snížení kupní ceny z titulu vady nebo vad na prodávané nemovitosti nebo dokonce má právo od kupní smlouvy odstoupit. Toto právo kupujícího nelze v kupní smlouvě vyloučit a je aplikovatelné i když se kupující v kupní smlouvě tohoto práva tím či oným způsobem vzdá.

Cestou, která prodávajícím umožňuje získat za svou nemovitost dobrou kupní cenu bez dalších výše uvedených rizik je prodej nemovitosti bez realitky dražbou. V dražbě, která musí vždy postupovat ve smyslu ustanovení zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. v platném znění), jsou prakticky vyloučeny pletichy při stanovení prodejní ceny. Konkurenční prostředí, které se při dražbě mezi účastníky dražby vytvoří vyhání cenu obvykle výše, než je cena v místě a čase obvyklá. Vydražitel získává nemovitost přechodem vlastnických práv, to znamená, že výše zmíněná ustanovení obchodního zákoníku nelze aplikovat. Vydražitel „kupuje“ nemovitost tak jak „leží a stojí“, nemůže dodatečně žádat slevu z ceny, nemůže od smlouvy odstoupit a pokud cenu dosaženou vydražením neuhradí v pevně stanoveném termínu je citelně finančně postižen faktickým propadnutím dražební jistoty, kterou před dražbou musel složit. Místo kupní smlouvy pak dražebník, jak je jeho povinnost daná zákonem, vyhotoví protokol o provedení dražbě a po zaplacení ceny potvrzení o nabytí vlastnictví, které slouží katastrálnímu úřadu jako podklad pro zápis změny vlastníka. Daň z převodu nemovitosti v tomto případě platí vydražitel (kupující).

Na rozdíl od realitní kanceláře, jejichž činnost je podle živnostenského zákona činností volnou, musí dražebník vždy postupovat podle zákona a musí být (opět na rozdíl od realitních kanceláří) pojištěn za škody jím způsobené a to až do výše 35 mil. Kč.