Odhad ceny předmětu dražby

Publikováno 01. dub 2008

Zákon č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách v platném znění požaduje po dražebníkovi ve znění § 13 odst. 1 zajištění odhadu ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Odhad je nutno zajistit posudkem znalce.

Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění definuje obvyklou cenu v § 2 takto: obvyklou  cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, do její výše se však nepromítají vlivy mimořádných okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího a nebo důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry  se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Zaužívanou  praxí při dražbách souboru nemovitostí, zejména pozemků a budov na nich stojících je, že znalec před stanovením obvyklé ceny zapracuje do svého posudku podrobný popis oceňovaných nemovitostí, výpočet jejich výměr, a stanovení jejich ceny několika pomocnými způsoby a to např. výpočtem nákladovým,výnosovým a konečně porovnávacím. Při stanovení ceny znalec v posudku obvykle uvede pozitiva a negativa oceňovaného souboru.

Význam odhadu ceny předmětu dražby se dá definovat v několika rovinách. Je vodítkem ke stanovení nejnižšího podání u dobrovolných dražeb. Zákon o veřejných dražbách ale u dobrovolných dražeb nestanovuje mezi nejnižším podáním a odhadem ceny žádnou korelaci. U nedobrovolných dražeb je tato korelace velmi volná – viz ustanovení § 47 odst. 15 zák. 26/2000 Sb. v platném znění – kde je uvedeno, že nejnižší podání činí nejméně polovinu odhadu ceny předmětu dražby; nejnižší podání nelze snížit, nejedná-li se o opakovanou dražbu.

Odhad ceny předmětu dražby není významný ani pro vydražitele z hlediska daně z převodu nemovitosti. Zde je základem daně cena dosažená vydražením (§10 d) zákona č. 357/1992 Sb. v platném znění).

Zásadní význam tohoto dokumentu je ale pro potenciální účastníky veřejné dražby. Ti se mohou z posudku znalce, pokud je zpracován pečlivě a odpovědně, informovat u budov o aktuálním stavebně technickém stavu posuzovaných nemovitostí, u všech nemovitostí pak o jejich pozitivech a negativech v kontextu jejich umístění v daném prostoru a v neposlední řadě o jejich cenové pozici ve srovnání s okolními nabízenými prodeji obdobných souborů nemovitostí.

Pečlivě zpracovaný posudek znalce je také cenný pro navrhovatele dražby, který se může v dražební vyhlášce ve smyslu § 20 odst. 1 k) u dobrovolných dražeb, příp. § 43 odst. 1 n) u nedobrovolných dražeb u popisu stavu předmětu dražby  na tento posudek odvolat.

Mgr. Zdeňka Čanderlová