Často kladené otázky a odpovědi - Dražby nemovitostí, Aukce, Výběrová řízení, Likvidace společností

Mohu dát do dražby svůj nemovitý majetek, aniž bych někomu něco dlužil?

Ano, vlastník nemovitosti může svůj nemovitý majetek nabídnout do dražby, respektive do veřejné dobrovolné dražby a přitom požívat všech výhod z toho plynoucích (vydražitel nabývá nemovitost, jak "leží a stojí"; navrhovatel dražby neplatí daň z převodu nemovitosti; dražebník je pojištěn ze zákona proti způsobené škodě atd.).

Co nazýváme předmětem dražby?

Předmětem dražby rozumíme majetek, který je nabízen v dražbě věcí movitých či nemovitých. V rámci dražby nemovitostí je předmětem dražby buď konkrétní nemovitost (rodinný dům, vila, rekreační chalupa, chata, pozemek apod.), anebo celý soubor nemovitostí.

Kdo je to navrhovatel dražby?

Ten, který v dražbě něco nabízí, se označuje za "navrhovatele". Navrhovatelem dražby přitom může být jakákoliv fyzická či právnická osoba, která se nebojí nabídnout svůj majetek do zcela transparentní dražby.

Kdo je označován za vydražitele?

Účastník dražby (právnická či fyzická osoba), který zvítězí v dražbě nad svými konkurenty nabídkou nejvyšší ceny a tuto cenu zaplatí v předem stanoveném termínu se nazývá vydražitelem. Samotná dražba je pak formou veřejné soutěže s pevně danými pravidly a zároveň s vysokou mírou transparentnosti.

Kdo může být považován za dražebníka?

Dražebníkem rozumíme fyzickou nebo právnickou osobu, která dražbu připravuje a provádí. Musí být držitelem koncese vydané na základě vyjádření Ministerstva pro místní rozvoj. Samotná příprava a průběh dražby se pak řídí zákonem č. 26/2000 Sb. v platném znění.

Co je to nejnižší podání a kdo ho stanovuje?

Tak zvanou vyvolávací cenu nemovitosti, která je nabízena v dražbě, označujeme za nejnižší podání. Jedním z parametrů pro stanovení nejnižšího podání je soudní odhad předmětu dražby, respektive znalecký posudek, který na své náklady zajišťuje dražebník. Dražebník však sám a o své vůli nemůže stanovit nejnižší podání bez souhlasu navrhovatele dražby. Vždy jde o kompromisní dohodu mezi majitelem nemovitosti a dražebníkem.

Co je to dražební jistota a kdo ji skládá?

Dražební jistota je forma záruky, kterou jsou povinni před zahájením dražby složit všichni  zájemci o dražbu. Ve smyslu zákone se nazývají účastníci dražby . Tato dražební jistota indikuje bonitu dražitelů a je donucovacím prostředkem, aby nakonec vydražitel cenu dosaženou vydražením uhradil do předem stanovené dody. Neučiní-li tak, dražební jistota se pak použije k úhradě nákladů dražby a zároveň nákladů dražby opakované.

Kdo hradí daň z převodu u nemovitosti získané v dražbě?

Poplatníkem daně z převodu nemovitosti získané dražbou je vydražitel. Základem pro výpočet daně z převodu nemovitosti je cena dosažená vydražením. Daňové přiznání je poplatník povinen podat místně příslušnému správci daně do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti.

Co je to výpis z katastru nemovitostí?

Výpisem z katastru nemovitostí rozumíme veřejnou listinu, kterou také nazýváme listem vlastnictví (zkr. LV). Tato veřejná listina zachycuje skutečný stav evidovaný v katastru nemovitostí k určitému datu, respektive k okamžiku jejího vyhotovení. Každé LV má své číslo a musí být v papírové podobě opatřeno datem, otiskem kulatého razítka katastrálního úřadu se státním znakem, jménem a podpisem zaměstnance úřadu a dále kolkem nebo doložkou o úhradě správního poplatku. LV má danou formu, uspořádání a obsah jednotlivých částí.

Co si mám představit pod pojmem nemovitost?

Tento pojem je přesně vymezen v občanském zákoníku v platném znění (§119, zákon č. 40/1964 Sb.),  za nemovitost jsou považovány pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Pozemky jsou vždy nemovitostmi, a to bez ohledu na jejich určení a výměru. Přitom za pozemky jsou označeny i lesy, rybníky, různé cesty apod. Mimo pozemků jsou nemovitostmi pouze ty stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem.

Co mohu dát do dražby?

Dražit se mohou jak nemovitosti tak i movitý majetek, a to např. obráběcí stroje a nástroje, jeřáby, nabytek, starožitnosti, umělecké předměty, obrazy apod.

Jaké jsou výhody dražby pro toho, který hodlá prodávat

Dražba je transparentní proces a prakticky vylučuje jakoukoliv manipulaci v průběhu dražby a s dosaženou cenou za vydražený předmět.  Díky "konkurenčnímu" prostředí mezi účastníky dražby se  obvykle  v dražbě dosahuje vyšší ceny než při přímém prodeji.

Vydražitel, který dražený předmět získal, musí cenu dosaženou vydražením (kupní cenu ) zaplatit v čase dle zákona. Tuto cenu nelze dodatečně snížit. Vydržitel nemůže ani nárokovat přiměřenou slevu, jestliže věc má odstranitelnou vadu. Poznámka: § 63 odst. 1 zákona o veřejných dražbách však stanoví odpovědnost navrhovatele za vady, na které dražebníka při podání návrhu na dražbu neupozornil.

Vydražitel dále nemůže žádat opravu vady vydražené věci, nemá nárok na zrušení smlouvy, jestliže má vydražená věc neodstranitelnou vadu a nemá ani nárok na zrušení smlouvy, nelze-li vydraženou věc užívat řádným způsobem.

V dnešní době úpadků a konkurzů je pro vydražitele podstatná i skutečnost, že vydražená věc nemůže být dodatečně zahrnuta do konkurzní podstaty nebo do exekucí původního vlastníka.

Kupuji nemovitost z konkurzu a rodina dlužníka v ní bydlí. Jak je vystěhuji?

 Pokud jste koupili nebo vydražili nemovitost z majetkové podstaty dlužníka (na dlužníka byl prohlášen konkurz v rámci insolvenčího řízení) a dlužník a jeho rodina v této nemovitosti bydlí, pak jsou povinni se vystěhovat a stačí, pokud jim poskytnete nikoliv byt, ale pouze přístřeší. Při tom stačí jedno přístřeší pro všechny, kteří v této nemovitosti bydlí. V dalším jsou uvedena  příslušná ustanovení zákonů.

 zákon č. 182/2006 Sb. v platném znění (insolvenční zákon) stanoví :     § 285 "Účinky zpeněžení majetkové podstaty"   § 285 odst. (2)  Byla-li zpeněžena nemovitost, kterou dlužník používá k bydlení své rodiny, nebo byt ve vlastnictví dlužníka, je dlužník povinen je vyklidit. Neučiní-li tak            dobrovolně, může se nabyvatel domáhat vyklizení žalobou u soudu; nejde.li o incidenční spor.  § 285 odst. (3) Při vyklizení podle odstave (2)  přísluší dlužníku bytová náhrada jako při výpovědi nájmu z bytu dané nájemci pro hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu bytu.        zákon č. 40/1964 Sb. v platném znění (občanský zákoník) stanoví:  § 711 "Zánik nájmu bytu"  § 711 odst. (2) písm. b) Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu jestliže nájemce hrubě porušuje své povinosti vyplývající z nájmu bytu zejména tím, že ........atd.  § 712  "Bytové náhrady"  § 712 odst. (1) Bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování  § 712 odst. (5) Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2) písmn. a), b), c), a d) stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. (pak je v tomto odstavci uvedeno další, které se ale netýká § 711 písmene odst. 2 b) a § 712 odst. (5) pokračuje poslední větou: Přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potžeby.   § 712 pdst. (6) Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, pokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna; společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu, v tomto případě na přístřeší.
 

Zákon přístřeším rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby. I přístřeší v tom rozsahu, pokud se jím rozumí provizorium do doby, než si povinný opatří řádné ubytování, musí dosahovat té standardní kvality, aby realizací výkonu rozhodnutí nedošlo k porušení práva povinného na zachování jeho lidské důstojnosti. Z hlediska stavebně technického uspořádání musí být přístřeší způsobilé k celoročnímu bydlení, přímo osvětlené, větratelné, s možností přímého nebo nepřímého vytápění, se zajištěním přístupu k sociálnímu zařízení, byť společnému pro více uživatelů. Z hlediska hygienického musí být zdravotně nezávadné.
 

Mohu se dát při dražbě zastupovat?

Účastník dražby se může dát v dražbě zastupovat zástupcem na základě plné moci s úředně ověřeným podpisem; za účastníka dražby může jednat prokurista.

Může předmět dražby vydražit společně více účastníků?

Pokud  to povaha předmětu dražby nevylučuje, je přípustná společná účast více účastníků dražby za účelem společného nabytí předmětu dražby. Podmínky společné účasti na dražbě jsou dány v § 3 odst. (7) zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění (zákon o veřejných dražbách).

Jaký je rozdíl mezi dražbou dobrovolnou a nedobrovolnou?

Dražbou dobrovolnou je dražba prováděna na návrh vlastníka. Dražba nedobrovolná je dražba prováděná na návrh dražebního věřitele, jehož pohledávka je přiznána vykonatelným soudním rozhodnutím nebo jiným vykonatelným rozhodnutím, jehož soudní výkon připouští zákon. Osoba dražebního věřitele musí mít navíc pohledávku zajištěnu zástavním právem k předmětu dražby.

Proč se provádí opakovaná dražba?

Opakovaná dražba se uskuteční na základě smlouvy o provedení opakované dražby mezi navrhovatelem předchozí dražby a dražebníkem, který prováděl předchozí dražby, pokud  předmět dražby nebyl vydražen nebo pokud byla dražba zmařena vydražitelem.

Co je to zmaření dražby?

Dražba je zmařena v případě, že vydražitel neuhradil v termínu uvedeném v dražební vyhlášce cenu dosaženou vydražením.

Jaká je výše odměny dražebníka?

V praxi bývá odměna dražebníka okolo 5% z ceny dosažené vydražením. V této ceně jsou  obvykle zahrnuty i náklady na přípravu a provedení dražby (pokud není v rámci přípravy dražby nutná nebo požadovaná rozsáhlejší akviziční činnost - inzeráty v tiskových mediích). V případě, kdy je očekávaná cena dosažená vydražením řádově v desítkách a stovkách milionů korun se odměna dražebníka snižuje až k 1% z ceny dosažené vydražením a někdy ve zvláštních případech i méně. Na druhé straně u dražeb, kde se očekává cena dosažená vydražením nízká, nebo u dražeb společných, kdy se draží řádově desítky položek,  je obvykle odměna dražebníka výrazně vyšší a to až 10 % z ceny dosažené vydražením.

Zákon č. 26/2000 Sn. v platném znění (zákon o veřejných dražbách) řeší výši odměny dražebníka u dobrovolných dražeb v § 18 a u nedobrovolných dražeb v § 38.