Výběr dražebníka při prodeji obecního majetku

Publikováno 11. bře 2011

V předchozím článku jsem si ukázali výhodnost veřejné dražby při zpeněžování obecního majetku. Dalším krokem v procesu zpeněžení obecního majetku je výběr dražebníka.

Při tom je nutné respektovat pravidla určená pro zadávání veřejných zakázek. Ve většině případů se bude zřejmě s ohledem na výši odměny dražebníka jednat o zakázky malého rozsahu, nelze však vyloučit, že výše odměny přesáhne 2 miliony Kč (po úpravě zákona 1 milion Kč) bez DPH. Předmětem takové zakázky jsou služby. V každém případě se vyplatí oslovit několik dražebníků a vyžádat si jejich cenové nabídky. Často se setkáváme s představou, že odměna dražebníka je 10% z ceny dosažené vydražením. Tato představa je však mylná. Hovoříme o nákladech dražby, které se skládají z odměny dražebníka a náklady na zajištění dražby. Obec může náklady na zajištění dražby podstatně snížit tím, že dražebníkovi poskytne zdarma místnost pro provedení dražby a zajistí informaci o dražbě v tiskovinách, které obec a obce sousední distribuují zdarma svým občanů. Odměna dražebníka bývá obvykle u malých dražeb okolo pěti procent a při dražbách větších objektů klesá až na jedno procento.

Po výběru dražebníka je dražebníkova povinnost ze zákona zajistit odhad ceny předmětu dražby, která je v místě a čase obvyklá (§13 zákona o dražbách). Toto ustanovení je v souladu s § 39 odst. 2 zákona o obcích, které stanoví, že při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odhad ceny zjištěný znalcem je pak základem ke stanovení nejnižší nabídky (lidově vyvolávací ceny) v dražbě. Tato by neměla být vyšší, než je odhad, ale podle okolností je při dražbě obvykle výhodné stanovit nejnižší nabídku o něco nižší, než je zjištěný odhad ceny. Protože i znalecké posudky se mohou lišit, doporučuje se, aby byl znalecký posudek svěřen znalci, kterého určí obec.

Po zjištění odhadu ceny předmětu dražby a dohodě o stanovení nejnižší nabídky dražebník předkládá smlouvu o provedení veřejné dražby. I když by se dalo dovodit, že k rozhodnutí o uzavření smlouvy je příslušná rada obce, je nutno zohlednit skutečnost, že podle zákona o obcích má vyhrazenou působnost rozhodování o prodeji nemovitých věcí z majetku obce zastupitelstvo. Z tohoto pohledu je vhodné, aby rozhodnutí o uzavření smlouvy o provedení veřejné dražby rozhodovalo zastupitelstvo. Po rozhodnutí o uzavření smlouvy je už další postup na dražebníkovi, který při tom musí dodržovat všechna ustanovení výše citovaného zákona č. 26/2000 Sb. V dražební vyhlášce, která je již a pouze v režii dražebníka, a kterou dražebník vyhlašuje konání veřejné dražby jsou dvě skutečnosti, které smlouva o provedení dražby ze zákona nemusí obsahovat. Je to výše dražební jistoty a stanovený minimální příhoz, který může účastník dražby učinit. I když je výše dražební jistoty ze zákona o dražbách omezena a licitátor může ze zákona výši minimálního příhozu v průběhu dražby snížit, lze doporučit, aby tyto dva údaje byly již obsaženy ve smlouvě o provedení dražby.

Na závěr lze konstatovat, že způsob zpeněžení obecního majetku veřejnou dražbou je alternativou k přímému prodeji tohoto majetku. Je při tom třeba zvažovat všechny aspekty prodeje a teprve potom se podle konkrétních okolností rozhodnout, kterou z těchto dvou možností použít. Veřejná dražba může přispět k větší transparentnosti a vyššímu výnosu z prodeje. Je ale z pohledu obce, tj. budoucího navrhovatele dražby o něco „pracnější“. Nemůže také dát záruky pro další způsob využívání nemovitosti (setrvání zdravotnického zařízení, kina apod. v prodávané nemovitosti). Pokud je ale dražba vhodně zvolena a připravena, pak jsou její výnosy velmi zajímavé. 

Při rozhodování o způsobu zpeněžení nepotřebné nemovitosti obce je také potřeba zvažovat veškeré aspekty toho kterého způsobu, nemůže ale například dát záruky (obec má mimo jiné také chránit veřejný zájem). Ani dosažení vyššího výnosu z realizace nemovitosti ve veřejné dražbě není garantováno, vždy bude záležet na konkrétních okolnostech.