Dva pohledy tří zákonů na prohlídku nemovitosti před dražbou

Publikováno 29. led 2010

Na úvod je důležité konstatovat, že v dražbě není podstatné, jaký je stav vydražené nemovitosti, respektive zda lze předmět dražby, danou nemovitost,  provozovat k účelu, k jakému dříve sloužil nebo k jakému jej chce vydražitel provozovat. Pokud však vydražitel až po dražbě "náhodou" zjistí, že technický stav vydražené nemovitosti není odpovídající, a proto ji nemůže bez dodatečných oprav a úprav využívat, je to „jeho problém“. Příklepem dochází k přechodu vlastnického práva a z toho důvodu nelze požadovat slevu, reklamovat vady, anebo od nabytí odstoupit.

Z tohoto důvodu je pro potenciální zájemce o dražbu naprosto nezbytné se ještě před dražbou ujistit o skutečném technickém stavu dražené nemovitosti. A to lze v podstatě učinit dvěma způsoby. Na základě znaleckého posudku o ceně nemovitosti, v kterém by měl být podrobně popsán stav nemovitosti spolu s jejími nedostatky, ale zejména pak na základě osobní prohlídky nemovitosti, ke které si může pozvat svého znalce z oboru.  Zde si při vší úctě k jednotlivým zpracovatelům znaleckých  posudků dovoluji na tomto místě marginálně poznamenat, že osobní prohlídka nemovitosti v přítomnosti vlastního experta je nad všechny posudky. Tento expert pak může nezávisle na soudním znalci zhodnotit skutečný technický stav nemovitosti a potvrdit svému zadavateli, respektive potenciálnímu zájemci o dražbu, zda je relevantní do tohoto procesu "jít či nejít". Dá se v tomto směru s nadsázkou říct, že dražba jakéhokoliv typu nemovitosti je svým způsobem "výborná adrenalinová příležitost". A je přitom docela jedno, jestli se chce zájemce zúčastnit dražby hotelu, penzionu, vily, rodinného domu, domku, chalupy, chaty, pozemku apod.

Z výše uvedeného lze dovodit, že je nezadatelným právem účastníka dražby podrobně se seznámit se stavem dražené nemovitosti. Zákon o veřejných dražbách č. 26/2000 Sb. v platném znění je v tomto naprosto důsledný a nekompromisní. Ve svém § 13 stanoví povinnosti dražebníka zajistit odhad ceny znalcem a v § 15 stanoví způsob zajištění dvou prohlídek dražené nemovitostí. Zákon rovněž stanoví, že nejsou-li splněny podmínky § 15 tj. pokud účastníkům dražby  v době před zahájení dražby nebyla vůbec umožněna prohlídka předmětu dražby, je to důvodem podání žaloby na neplatnost dražby (§ 24 odst. 3 u dobrovolné dražby a § 48 odst. 4 u nedobrovolné dražby). Datum a čas prohlídek pak musí být uveden v dražební vyhlášce  viz. § 20 odst. 1h) u dobrovolných dražeb a § 43 odst. 1h) zákona č. 26/2000 Sb.

Poměrně vágně a nedostatečně je řešen prodej nemovitostí  v zákoně č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech  a exekuční činnosti (exekuční řád) v platném znění. Prodejem nemovitostí (a movitých věcí) se zabývá díl 4 ustanovení § 66 – 69 tohoto zákona o exekuci prodejem movitých věcí a nemovitostí. Ze znění těchto paragrafů lze dovodit, že se jedná o prodej dražbou ve smyslu Občanského soudního řádu. Terminologie zde není sladěna a zejména znění § 69 „nestanoví-li tento zákon jinak, použijí se na provádění exekuce prodejem movitých věcí a nemovitostí přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu upravující výkon rozhodnutí prodejem movitých a věcí a nemovitostí.“ Je zřejmé, že exekuční řád dává exekutorovi široké možnosti, které mohou překročit neviditelnou hranici mezi dražbou a podezřením o pletichách při dražbě.  Protože v exekučním řádu víc o exekučním „prodeji“ nemovitosti dražbou nenajdeme, obrátíme se k občanskému soudnímu řádu. Je skutečností, že exekutoři vydávají své individuální dražební řády, v kterých ale v drtivé většině nejsou při dražbách nemovitostí prohlídky zahrnuty.

Zákon č. 99/1963 v platném znění, občanský soudní řád řeší prodej  nemovitosti dražbou v § 335 a následujících. Zákon zde nařizuje soudu v § 336 odst. 1 ustanovení znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovitost a její příslušenství a aby ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Soud poté nařídí dražební jednání (dražbu) a ve výroku usnesení o nařízení dražby (dražební vyhlášce) uvede příslušné náležitosti ve kterých zcela chybí ustanovení o prohlídkách nemovitosti. Z8kon předpokládá, že  znalecký posudek na ocenění nemovitosti bude obsahovat veškeré závady s nemovitostí spojené. Praxe však ukazuje, že ne vždy tomu tak je.

Závěrem lze konstatovat, že účastník dražby organizované soudem či exekutorem nemá, podle platné legislativy,  právní nárok na  provedení prohlídky dražené nemovitosti a tím je určitým způsobem zkrácen ve svých právech.  Záleží jen na konkrétním přístupu organizátora dražby zda a jakým způsobem prohlídky nemovitosti účastníku dražby umožní. Je to významný rozdíl oproti konstrukci zákona o veřejných dražbách, kde absence prohlídek je důvodem k podání žaloby o neplatnost dražby. A to je velmi podstatné vědět.