Dražba nemovitostí, efektivní nástroj prodeje nemovitosti

Publikováno 26. srp 2008

Dražba nemovitosti je efektivní způsob jejího prodeje. Dražbou nemovitostí převádí prodávající na kupujícího zvláštní tyto nemovitosti zvláštní smlouvou, která se uzavírá udělením příklepu kupujícímu, v tomto případě vydražiteli a kterou vlastnictví na nového majitele přechází.

Při klasickém prodeji nemovitostí se vlastnictví na kupujícího převádí, podmínky prodeje, práva prodávajícího a  kupujícího se řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Tato ustanovení dávají kupujícímu poměrně široké možnosti uplatnit svá práva v reklamačním řízení. V konkrétním případě prodeje nemovitosti žádat i dodatečně slevu s kupní ceny, případně od kupní smlouvy odstoupit.

Veřejnou dražbou nemovitosti, která se řídí zákonem č. 26/2000 Sb. v platném znění vlastnické právo na nového majitele, vydražitele, přechází. Dražby nemovitosti, nebo dražby movitého majetku jsou tedy zvláštním druhem smlouvy. Vydražitel majetek (ať už dražba nemovitosti, nebo dražba majetku movitého) nabývá přechodem vlastnického práva. Tím jej nabývá tak jak „leží a stojí“. Tato právní zásada nabytí majetku dražbou nemovitosti nebo dražbou movitého majetku má pro prodávajícího nesmírný význam.

Obecně platí, že pro nabytí vlastnického práva není podstatné, zda předmět dražby nemovitosti  provozovat k účelu, k jakému dříve sloužil, popřípadě k účelu, ke kterému jej vydražitel hodlá užívat. Z tohoto důvodu pak nelze ani reklamovat vady, žádat slevu, popřípadě od dražby odstoupit.  Dražbou vlastnická práva přechází. Je tedy na vůli vydražitele, aby se s předmětem dražby seznámil při prohlídkách, kdy si musí uvědomit vady předmětu dražby nemovitosti.

Majetek, který se v dražbě nemovitostí nebo v dražbě věcí movitých nabízí se nazývá „předmět dražby“. U dražby nemovitosti je předmětem dražby konkrétní nemovitost, nebo soubor nemovitostí.Ten, který v dražbě nabízí se nazývá „navrhovatel“, který ve dražbě zvítězil a majetek získal s nazývá „vydražitel“. Výhody, které dražby nemovitosti navrhovateli veřejné dražby plynou jsou tyto:

1. Dražební jistota, kterou před zahájením dražby nemovitosti, nebo movitých věcí, všichni zájemci o dražbu skládají indikuje jejich bonitu. Navíc je pro vydražitele složení dražební jistoty určitým donucovacím prostředkem, aby cenu dosaženou vydražením uhradil do předem stanovené doby. Pokud tak neučiní, jeho dražební jistota se použije k úhradě nákladů dražby a nákladů dražby opakované.
2. Protože dražba nemovitosti je zvláštním druhem kupní smlouvy dochází při ní k přechodu vlastnického práva  a je tedy je vyloučeno, aby vydražitel:
   
   • stanovil platební podmínky podle své vůle,
   • nárokoval přiměřenou slevu, jestliže věc má odstranitelnou vadu,
   • žádal opravu vady vydražené věci,
   • nárokoval doplnění toho, co vydražené věci chybí,
   • nárokoval zrušení smlouvy, jestliže má vydražená věc neodstranitelnou vadu,
   • nárokoval  zrušení smlouvy, nelze-li vydraženou věc užívat řádným způsobem,
   • nárokoval  odpovědnosti za právní vady vydražené věci,
   • uplatňoval záruční dobu. Je zde neexistuje zákonné záruční doby, protože nejde o převod smlouvou,
   • aplikoval ustanovení o smlouvách uzavřených v omylu.

1. Nabytím vlastnictví při dražbě nemovitosti  (uhrazením ceny) má zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí  pouze deklaratorní činky. To znamená, že je po nabytí vlastnictví vydražitel oprávněn s vydraženou věcí nakládat, tj. věc zcizit či zatížit.
2. Další nepopiratelnou výhodou je pro vydražitele skutečnost u dražby nemovitosti obvyklá, že v případě, že je cena dosažená vydražením menší, než je stanovení ceny předmětu dražby, platí daň z převodu nemovitosti  na základě ceny dosažené vydražením.
3. Odpadá, při přímém prodeji obvyklé, deponování kupní ceny za nemovitost a to v její plné výši do úschovy notáře, právníka apod. ještě před podepsáním kupní smlouvy  do doby zápisu do katastru nemovitostí

Pro původního majitele, navrhovatele dražby nemovitosti, má dražba další  výhodu.  Poplatníkem daně z  nemovitosti získané dražbou nemovitosti je vydražitel (§8 b) zákona č. 357/1992 Sb. v platném znění).     Základem daně z převodu nemovitosti získané dražbou nemovitosti je cena dosažená   vydražením (§10 1d) zákona č. 357/1992 Sb. v platném znění). Daňové přiznání je poplatník povinen podat místě příslušnému správci daně do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti (§21 odst. 2 c) zákona č. 357/1992 v platném znění).